転勤の辞令がやってきた！ 持ち家どうしよう？住宅ローン控除はなくなるの？

今回は転勤の辞令が出たけど持ち家があって単身赴任か引っ越しか決め兼ねている人向けに「持ち家どうしよう問題」を取り上げていきます！

『家を買うと転勤の辞令がやってくる』…サラリーマンあるあるですよね。

マイホームを購入してローンも残っているのに、家があるが故に悩みが増えてしまうジレンマ。

我が家は転勤ではなく転職ですが、家を買って2年で「持ち家どうしよう問題」が湧いて出てきたので皆さんのお気持ちはすっごくよく分かります！

転勤でも転職でも「持ち家どうしよう問題」自体、何ら変わりありませんから。

転勤中の自宅の取り扱いにはどういう方法があるのか、それぞれにどのようなメリットやデメリットがあるのかまとめてみたので、よかったら読んでいってください♪

転勤と持ち家問題の選択肢は4つある

まず1番シンプルなのは、ご家族は今の住居に継続して住み続けるだけの「単身赴任」です。

一方、引っ越しとなった場合の選択肢は大きく分けて「賃貸」「売却」「空き家」の3つになります。

それぞれ一長一短がありますので、以下解説していきますね。

単身赴任のメリット・デメリット

メリット	デメリット
プライベート時間を自由に使える	生活費が二重にかかるのでお金がかかる
妻や子供が今の環境のまま生活できる	家族と別れて過ごすので寂しさを感じやすい
家族の大切さを実感できる	子供の成長を近くで見守れず、妻に育児負担が集中する

単身赴任手当をはじめとした諸手当が出る企業が多いですが、蓋を開けてみたらそれ以上にお金がかかってしまうというのが現実です。

その一方で、夫婦共にプライベート時間が増えて自由度が増すのは単身赴任にしかない大きなメリットです。

夫婦のどちらか、もしくは両方が趣味が多かったり、リスキリングや副業を狙っている場合は敢えて単身赴任を選ばれても良いかもしれません。

賃貸を選んだ場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
賃貸収入が入る	他人に家を使われる
建物維持の手間が省ける	入居者が見つからない可能性がある
建物維持コストを最小限に抑えられる	転勤期間の変更に柔軟に対応しにくくなる
	住宅ローン控除の適用外になる

賃貸は、スムーズに入居者が見つかれば家賃収入をローンや赴任先の賃料に充てることができる点が1番の魅力です。

既にローン完済済みの方でしたら家賃収入を赴任先の賃料に充当できますので、よりメリットが得やすいです。

また、家屋は人が住まないと老朽化が早く進んでしまいますが、賃貸の場合はその不安も払拭できるところもポイント高めですよね。

ただし借りた人がその人自身の家のように大切に住んでくれることは稀ですので、予想していた以上に床や壁に傷ついてしまう可能性があることは心しておいた方が無難です。

そこなんですよね…。

入居者がいない場合、住宅ローンと家賃の両方とも自腹で支払っていくことになる上に、不動産仲介業者への手数料など総合的な費用も発生しているので、デメリットしかないんです。

特に短期転勤の方の戸建てや交通の便が悪いところの住宅は、都市部の集合住宅に比べて賃貸需要が低いため入居者がなかなか現れずに費用負担だけが増え続けてしまう可能性もあります。

売却を選んだ場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
売却収入が入る	売却により諸費用が発生する
建物の維持管理の手間から解放される	希望金額で売れるとは限らない
転勤期間の変更に柔軟に対応しやすい	オーバーローンだと売却しにくい
	売却できるまではコスト負担が大きい
	住宅ローン控除の適用外になる

持ち家を売却すれば、当然ですが売却収入が入ります。

それに加えて転勤中に持ち家の悩みから一気に解放されるので、心理的なメリットも非常に大きいです。

ですが不動産価格は景気に左右されるため希望金額で売れるとは限りません。

持ち家によっては「再建築不可物件」等の制限が付いているケースもあり、そういった場合は更に売却が難しくなる傾向があります。

あと、住宅ローンの残債より売却額が低いオーバーローンの場合は売却が難しいことが多いです。

更に言うと、家は建築してから木造なら22年・鉄筋コンクリート造なら47年を過ぎると、売却価格は単純に土地のみの価格になってしまうんですよね。

家がいくらで売れるかは「家の価値」と「土地の価格」がベースになりますので、家の価値がゼロでしたら土地の価格飲みの金額になってしまうのです。

自宅周辺の土地の価格は全国地価マップからチェックできますので、ローンが残っている方はオーバーローンになってしまわないか事前に軽くチェックしておくことをお勧めします。

なお、売却が成立するまで住宅ローンと赴任先の家賃が二重に発生しますので、費用に関するメリット・デメリットは賃貸と一緒です。

空き家を選んだ場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
家を他人に使われずに済む	委託管理コストが発生する
持ち家の管理をプロに任せることも可能	管理会社に委託した場合、管理メニューの融通が利きにくい
転勤期間の変更に柔軟に対応しやすい	収入が発生せず費用負担が重くなる
他者とのトラブルが生じにくい	売却できるまではコスト負担が大きい
	住宅ローン控除の適用外になる

空き家にしておくことを選択した場合、定期的に帰省して自分で持ち家を管理することはもちろん、管理会社や近くに住む親族に管理を依頼することができます。

プロである管理会社に委託する場合は、引っ越し先の家賃・（残っていれば）住宅ローン・管理委託費と3重にコストがかかるため、どのパターンよりも大きな支出額になる可能性があります。

コストを抑えるためにご自身や身近に住む親族で管理することも可能ですが、帰省のための費用や時間がかかりますし、管理作業で大切な休日が費やされてしまいますので、これまた悩みどころです。

親族に管理を頼む場合も身内とはいえ管理の御礼は欠かせませんので、人間関係にまつわる煩わしさが増えてしまうでしょう。

それでも転勤期間の変更が予想される場合、期間変更に1番柔軟に対応できる空き家は最有力候補です。

賃貸した場合と違って賃借人が出ていくのを待つ必要がないため、短期間の転勤だったり早めに転勤が終わる可能性が高いなら空き家一択でも問題ないでしょう。

転勤で住宅ローン控除を継続できるのは「単身赴任」のみ

住宅ローンが残っている方の中には、まだ住宅ローン控除を受けている方もいらっしゃるでしょう。

この住宅ローン控除ですが、適用されるのには一定の条件があり、条件から外れると受給できなくなってしまいます。

ここからは、住宅ローン控除の制度を簡単におさらいしながら適用条件をお伝えしていきますね。

住宅ローン控除＝住宅ローン減税の認識でOK

住宅ローン控除は、毎年末の住宅ローン残高と住宅の取得対価のうち、少ない方の金額の０.７%が10年（または13年）の間、所得税から控除される制度です。

住宅ローン減税と何が違うのか？と思われる方もいらっしゃるでしょうが、呼び名が違うだけで同じものです。

この制度、居住開始時期や住宅の環境性能等でローンの借入限度額や控除期間が異なるのでとても複雑なんですよね。

しかも控除率の低下（2022年）や子育て世帯向けの優遇措置（2023年12月）等、頻繁に制度改正が入るのでとてもややこしい制度だったりします。

ご自身の控除額を確認したい方は年末調整の時に使う「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書（自宅を購入したタイミングで控除年数分の枚数を渡されているケースが多いです）」で確認できますよ。

債務者かその家族が家に住むのが控除を受けられる条件

この住宅ローン控除ですが、適用してもらうには居住者条件が1つあります。

それは債務者（＝ローン契約者）かその家族がその家に居宅として住んでいることです。

なので他の人に家を貸したり、お店にしちゃったり、空き家にしてしまうのはNGで、当然売りに出すなんてもっての外なのです。

生計を一にするとは、日常の生活の資を共にすることをいいます。
会社員、公務員などが勤務の都合により家族と別居している又は親族が修学、療養などのために別居している場合でも、生活費、学資金又は療養費などを常に送金しているときや、日常の起居を共にしていない親族が、勤務、修学等の余暇には他の親族のもとで起居を共にしているときは、「生計を一にする」ものとして取り扱われます。

国税庁　所得税（確定申告書等作成コーナー）より

なので、住宅ローン控除を受けたい場合は単身赴任を選ぶしかないのです。

住宅ローン控除期間内に家に戻れば、以降は適用される

文章だとちょっと分かりにくいので、簡単な例を。

上のようなケースなら最初の1年＋5年目以降＝6年分は住宅ローン控除を受けられるという仕組みになります。

あと1年で住宅ローン控除期間が終わるような方なら、1年だけ単身赴任を選択することで満額受け取れるということですね。

まとめ：持ち家と住宅ローン控除は転勤の長さから考えるべき

今回は持ち家があって単身赴任か引っ越しか迷われている人向けに、単身赴任・賃貸・売却・空き家を選んだ場合のメリットとデメリットを説明させていただきました。

転勤に際して持ち家をどうするか考える時の判断基準は「赴任先に滞在する期間の長さ」と「赴任期間中の自宅の管理コスト」です。

転勤期間は短縮されたり延長になる場合がありますので、そういったケースがあるのかどうか予め会社や上司に確認されておくことをお勧めします。

住宅ローン控除も同様です。

転勤期間の長さと住宅ローン控除の残り期間を天秤にかけることで、むしろ短期の単身赴任を選ばれるのが良いケースもあります。

家は「大切な資産」。

この記事が読んでくださった方の大切な資産管理の助けになったら嬉しいです。